中國房產(chǎn)稅何去何從

中國有些已經(jīng)售出的住房產(chǎn)權結(jié)構(gòu)復雜，房地產(chǎn)相關信息也尚未做到統(tǒng)一、完全。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的技術難度雖不算大，但要得到各地方政府和民眾的配合，還有很長的路要走。

在中國，“房產(chǎn)稅”并非是新名詞。早在1986年，國務院就頒布了房產(chǎn)稅暫行條例，但這個條例規(guī)定對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。2011年1月28日，上海和重慶對個人住房征收房產(chǎn)稅改革進行試點。房產(chǎn)稅試點已逾三年，是否全面開征房產(chǎn)稅以及如何建立合理的房產(chǎn)稅法律體系，一直是民眾和媒體討論的熱點。

“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨棟別墅均征房產(chǎn)稅，對新購高檔商品房征稅，對在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5%-1.2%。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不直接增加普通百姓負擔。為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續(xù)保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策。

而上海試點方案是對新購住房后家庭人均居住面積超過60平方米的征收房產(chǎn)稅，設計中的房產(chǎn)稅的稅率為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋稅率更高。2011年上海房產(chǎn)稅達22億元。重慶征收率在99%以上，征收金額2011年達1億元。通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)貧富差距初見成效。

美國的房產(chǎn)稅

很多國家和地區(qū)都已建立比較完整的房產(chǎn)稅體系。以美國為例，房產(chǎn)稅的計算基于每年的房產(chǎn)估價、市政府名義稅率、房地產(chǎn)稅基比率。房產(chǎn)稅一般用于地方學區(qū)、警察、消防、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館等支出。

以弗吉尼亞州為例，每年1月起，地方稅務下分管房地產(chǎn)的部門會對轄區(qū)內(nèi)全部的房產(chǎn)進行集體估值。估值結(jié)果分為：土地價值和建筑價值。估價結(jié)果通過平信告知房主，同時也會公布在網(wǎng)站上。若房主對估值額度有疑義，可直接聯(lián)系當?shù)氐囟惙慨a(chǎn)部。此時房產(chǎn)部門一般會針對房屋進行單獨估值。如果與地稅房產(chǎn)部協(xié)調(diào)無法達成一致，可向政府提出行政申訴，此外可以向地方法院上訴。申訴時需提供詳細的材料。

若房主不交房產(chǎn)稅怎么辦?在有抵押貸款的情況下，銀行一般會為業(yè)主開立一個托管賬戶。業(yè)主定期向銀行還款，這既包括給銀行的本金及利息，也包括流入托管賬戶中的現(xiàn)金流。此時，一個虧空的托管賬戶意味著房屋抵押貸款未及時歸還。銀行會根據(jù)拖欠貸款的標準流程處理：先是多征收拖欠手續(xù)費/罰金;虧空積累到一定程度時，銀行會向政府交清房產(chǎn)稅以取得房屋所有權，并將房屋法拍。如果貸款已還清，或者業(yè)主選擇自行支付房產(chǎn)稅，那么流程也大體類似，先是征收額外費用，再是政府在法律上加上質(zhì)權，一年后房屋將被法拍，法拍所得將用于沖銷房產(chǎn)稅欠款。

房產(chǎn)稅是政府的穩(wěn)定財政收入來源。近年來，弗吉尼亞地方政府財政吃緊，因此連續(xù)提高房產(chǎn)稅以彌補財政缺口。在房價上漲的年份估值升高，政府收入增加;在房市不景氣時估值降低，但政府通過增加稅率及采取排除法拍成交價等方式提高收入。如此一來，財稅部門通過修改征稅公式，無論在房地產(chǎn)的牛市還是熊市都保證了政府收入。

另外一些州郡有法律，限制房屋在易手之前的估值年漲幅，或是限制稅率。當然并不是所有的州郡都有類似的法律。但無一例外，利用房產(chǎn)稅作為政府財政收入的來源，從而支持公共物品和服務的供給，是較為普遍的做法。